Maloobchod

Soumrak nad novými obchodními centry

8. červen 2015 četba na 6 minut

V Česku přestaly vznikat projekty na nová nákupní centra. Snad jediným takovým centrem, které bude letos otevřeno, je Central Kladno. Trhu nyní vládne modernizace stávajících center, která není trendem jen v Česku, ale v celém regionu.

Modernizace nemovitostí je stále více poptávána v celém regionu střední Evropy včetně České republiky, a to zejména v maloobchodním a kancelářském segmentu. Důvodem je, že stále více nemovitostí zastarává a není již schopno plnit obchodní požadavky a očekávání zákazníků. Aby si tyto nemovitosti udržely atraktivnost pro své nájemníky a jejich zákazníky, je nutné jim věnovat nemalou pozornost a úsilí.

Jeden ze známějších příkladů modernizace nemovitosti v Praze je obchodní dům Máj (nyní My) na Národní třídě, který před několika lety prošel komplexní rekonstrukcí interiérů, a to kvůli nutnosti změny tržní pozice, aby byl nadále schopen udržet krok s měnícími se potřebami zákazníků.

Nová centra nerostou

Modernizace aktiv je obzvláště důležitá v maloobchodním sektoru, a to nejen proto, že mnoho nemovitostí rychle stárne, ale také proto, že trh je nasycen. Už nyní pozorujeme významné snížení počtu plánovaných projektů. Ve skutečnosti má být obchodní centrum Central Kladno, které bylo otevřeno v březnu, jediné nové centrum, které se v roce 2015 v České republice otevře. Myslím si, že během dohledné budoucnosti budeme i nadále svědky poklesu počtu nových projektů nákupních center po celém regionu střední Evropy a posunu směrem ke zlepšování kvality a rozšiřování stávajících aktiv.

Předvídaví majitelé budov chápou, že modernizace není lékem na klesající nájemné nebo rostoucí neobsazenost, ale je prevencí těchto neduhů, a proto je nejvyšší čas to začít řešit. Přístup „nedělat nic" již není dále možný a mnoho investorů konečně začíná chápat, že pouhé sezení na místě je krokem zpět, jelikož konkurence s sebou v mnoha případech odtáhne s nájemníky i zákazníky.

Jakmile klíčoví nájemníci odejdou a nájemné začne stagnovat, je často příliš pozdě na záchranu projektu od dalšího úpadku. A jakmile zmizí kritické množství zákazníků, vysoká neobsazenost daného aktiva a výrazné snížení jeho hodnoty jsou již nevyhnutelné.

Chce to cit

Modernizace nabízí možnost zvýšit hodnotu daného aktiva a zároveň prodloužit životnost této nemovitosti. Komerční výhody tohoto typu investice jsou jasné. Revitalizace maloobchodních budov může mít významný dopad také na zkušenost zákazníka. Pokud se zákazníci cítí v nákupním centru dobře, je více pravděpodobné, že zde stráví více času, což přeneseně vede ke zvýšení obratu nájemce, a tudíž i ke zvýšení hodnoty aktiva pro investory. Zkušený architekt, který rozumí obchodním okolnostem maloobchodu, může proměnit ospalá a nevýkonná centra v živá a přitažlivá, která jsou pro zákazníky atraktivní a pomohou dosáhnout obchodních cílů.

Zelená modernizace

Jak víme, jeden z nejlepších způsobů, jak snížit dopad na životní prostředí a přírodní zdroje, je recyklovat a znovu danou věc používat. To se vztahuje i na budovy. Skutečnost, že až 50 % energie v životním cyklu budovy je spotřebováno ve fázi výstavby oproti fázi provozu, vede k debatě o tom, zda stavět nové, nebo opakovaně používat existující budovy. Kromě toho statistiky z EU a USA ukazují, že budovy spotřebují přibližně 40 procent celkové energie a vyprodukují přibližně 50 procent celkových emisí CO2.

Proto má průmysl obrovskou zodpovědnost a stejně tak významný vliv na diskusi o životním prostředí. Modernizace nabízí příležitost pohlížet na nemovitosti nejen z estetického, ale také z technického hlediska, což umožní majitelům začlenit nejnovější řešení při současném snižování dopadu na životní prostředí a provozních nákladů.

Krize jako katalyzátor

Finanční krize byla důležitým katalyzátorem řízení poptávky po projektech modernizace, jelikož finance na její realizaci byly, až do nedávné doby, velmi omezené. To, čeho jsme nyní svědky, je výsledkem situace na trhu před 4–5 roky, kdy byli investoři nuceni držet aktiva, která by možná raději prodali, ale kvůli vysoce nadhodnoceným cenám byly jejich možnosti omezeny buď na držení a další práci s aktivy, nebo prodej se ztrátou. Mnozí se rozhodli aktiva zachovat a pracovat s tím, co měli.

Na druhé straně investice do zvýšení hodnoty aktiv byly ve většině případů k dispozici, a to i bez podpory bank. Oportunističtí investoři pořizovali aktiva, na kterých bylo třeba dále pracovat, a kapitálové výdaje na modernizaci nemovitostí vnímali jako prostředek k získání počátečních tržních standardů. Narůstající zájem o modernizaci nemovitostí je tedy výsledkem strategie obou těchto profilů investora před několika lety.

Na řadě je královo pole

Některé z našich současných a minulých projektů modernizace maloobchodních aktiv v České republice pokrývají celou škálu změn, od jednoduchých estetických vylepšení přes vnitřní přestavbu, až po významná rozšíření, jako byla fáze I nákupního centra Letňany nebo Metropole Zličín, kde jsou některé práce stále postupně realizovány. Kromě toho je naše kancelář v současné době ve fázi získávání povolení pro významné rozšíření a rekonstrukci nákupního centra Královo Pole v Brně, stejně jako pro několik dalších projektů, které jsou v řešení.

Podstatné je, že dobře umístěná nákupní centra s dobrou návštěvností budou vždy vhodným cílem pro modernizaci. Jsem přesvědčen, že tento trend bude v České republice i na dalších trzích střední Evropy v budoucnosti pokračovat.