Dotační průšvihy

Kdo skupuje českou půdu

5. září 2014 četba na 14 minut

Foto: redakce

Cena zemědělské půdy v Česku roste – pozemky nakupují uhlobaroni, realitní magnáti i sami zemědělci, ale také zahraniční investiční fondy. Velmi aktivní jsou teď i ryzí spekulanti. Týdeník Dotyk přináší přehled největších vlastníků českých polí i rozbor příčin, proč jsou nyní pozemky tak atraktivní, ale proč se zároveň trh s půdou ještě zdaleka nerozjel naplno.

Syn by moc rád choval včely a vyráběl med. Nemá ale kde, sháníme proto louku nejlépe u lesa. Pokud byste chtěli váš pozemek prodat, všechny formality za vás vyřídíme, zajistíme i podání na katastru…

Takto srdceryvně oslovuje fiktivní maminka z Mladé Boleslavi vlastníky pozemků po republice, vytipované v katastru nemovitostí. Horlivá „maminka" namnožený dopis rozesílá několikrát za rok, stále ve stejném znění. I takové praktiky volí společnosti, které skupují pozemky v tuzemsku.

Český trh s půdou je stále atraktivní proto, že ceny jsou pořád nízké ve srovnání se západním zahraničím. Hned za humny, v Německu, stojí hektar pětkrát až desetkrát víc než v tuzemsku.

Zároveň si ale už nejen sami zemědělci, ale i další investoři začali velice dobře uvědomovat, jak výnosná může půda být. Na jeden jediný hektar lze totiž běžně „nafasovat" deset tisíc korun dotací každý rok. Pak to nekupte!

Babiš, Tykač, stát a církve

Zájem o půdu proto projevují i nejvýznamnější domácí byznysmeni. Nepřekvapí, že jedním z největších domácím „latifundistů" je majitel agrochemického kolosu Agrofert Andrej Babiš (momentálně i ministr financí), jenž přes své zemědělské podniky spravuje přes sto tisíc hektarů. Nelze ovšem přesně říci, kolik půdy jeho firmy už přímo vlastní, či jaká výměra patří samotnému Babišovi. Pozemky ovšem nakupuje také uhlobaron Pavel Tykač. A podle infomací Dotyku třeba i miliardář Radovan Vítek, realitní magnát, dosud investující převážně do komerčních nemovitostí.

„Zatím nic moc," zhodnotil Vítek lapidárně své dosavadní „agrární nákupy". Je ale pověstný tím, že své záměry neprozrazuje dopředu. Což mimochodem právě v obchodu s pozemky platí pro řadu větších investorů, kteří se buď ke svým aktivitám vůbec nehlásí, nebo zájem o půdu zlehčují s poznámkou, že „nebudou podporovat nesmyslný růst cen pozemků…" (viz 15 nej půdních magnátů). O pole a louky má přitom podle kuloárních informací dlouhodobě zájem například i podnikatel František Savov, prověřovaný policií kvůli údajným daňovým podvodům (o jeho byznysu více Dotyk č. 21/2013). Přes svého mediálního zástupce ovšem vzkázal, že informace o svých aktivitách poskytovat nebude.

Zároveň lze říci, že největším hráčem na trhu se zemědělskou půdou – jež v Česku zaujímá kolem 3,5 milionu hektarů – byl v uplynulých 15 letech stát. Postupně našel nové vlastníky pro 570 tisíc hektarů, rozesetých hlavně v pohraničí. Hodně „lidové" ceny a nájmy, které nastavoval, držely dole i cenu pozemků na volném trhu. Letos se za prvních sedm měsíců odstátnilo pouhých 1500 hektarů. Státních pozemků už mnoho nezbývá, navíc Státní pozemkový úřad má plné ruce práce s církevními restitucemi. Právě církve – přesněji církev katolická – se stávají i díky restitucím jedněmi z největších držitelů půdy. V restitucích mají dostat zpět zhruba 180 tisíc hektarů, z toho ovšem většina připadá na lesy. Polí a luk je zhruba jedna pětina.

Nemůžeme zapomenout ještě na další držitele pozemků, kteří je dostali zpět po komunistickém záboru – na šlechtické rody. Také v jejich případě se restituce sice týkaly převážně lesů, ale zároveň i zemědělské půdy.

Kupříkladu orlická větev rodu Schwarzenbergů, reprezentovaná Karlem Schwarzenbergem, dostala zpět asi 11 tisíc hektarů pozemků. Sternbergové čtyři tisíce, Kinští asi 15 tisíc hektarů.

K čemu je půl hektaru?

Zdálo by se tedy, že byznys s půdou v Česku vesele kvete. Prodávající se těší z rostoucích cen, které se přitom kupcům stále ještě vyplatí… V zásadě takový cenový poměr sice platí, přesto byznys s půdou v zemi hodně „drhne". Co je příčinou této paradoxní situace? Neuvěřitelně rozdrobené vlastnictví pozemků.

„Každý si myslí, že když má po babičce půl hektaru, bůhvíjak cenný majetek nedrží. Domluvit se s těmito drobnými vlastníky je často nemožné. Ale pak se nedají vytvořit větší půdní celky, které se už skutečně vyplatí držet nebo s nimi i obchodovat. Za současného stavu se skutečný trh s pozemky u nás nikdy nerozjede," prohlašuje podnikatel Otakar Moťka, mj. například majitel skláren Kavalierglass, který je také významným investorem do agrárních pozemků.
Drtivou většinu ze svých asi pěti tisíc hektarů ovšem získal už před více než pěti lety, a od té doby prý pro něj nákupy ztratily přitažlivost.

Z pohledu investora má Otakar Moťka pravdu. Na rozdíl od západní Evropy, ale třeba i sousedního Polska je držení půdy v tuzemsku absolutně rozdrobené. Může za to komunistické zestátňování a združstevňování (pokud jde o Polsko, tam se kolektivizace a znárodňování veškeré půdy nekonaly). Nemožnost po desítky let obchodovat s pozemky zakonzervovala vlastnickou strukturu na úrovni konce 40. let minulého století.
Lidé například v JZD teoreticky půdu ještě dál vlastnili, i když s ní nemohli volně nakládat. A každá další generace při zdědění pole po zesnulých příbuzných jen vlastnicky rozparcelovala původní pozemek. Tak to pokračovalo po několik generací.

Z jednoho pole původního vlastníka je tak dnes třeba dvacet „drobků". Není divu, že při tomto stylu je v České republice nejméně na dva miliony vlastníků půdy! V takové situaci se těžko může plnokrevný trh rozvinout.

Jenže existuje i jiný pohled – pohled onoho drobného vlastníka. Právě na něj většinou míří v úvodu zmínění spekulanti. Zajímavé je, jak si nyní oblíbili právě ono doslovné „lákání na med". Také například obchodník s půdou Farma Polabí nabízí na svém webu „sklenici medu zdarma", odpoví-li oslovený vlastník na dopis s nabídkou na případný odkup. Že ho pak firma třeba může „odrbat", když mu zaplatí až o několik set tisíc pod reálnou tržní cenou, je už druhá věc.

Ryzí spekulanti přitom nejsou žádní zahraniční šíbři, kteří by oškubávali domorodé vlastníky.

Příležitosti koupit, nejlépe hned, a vzápětí prodat a rychle vydělat se chopili hlavně Češi. Přímo oslovují především majitele malých kousků půdy a nejlépe takové, kteří nemají potuchy, jaká je aktuální reálná cena za metr čtvereční.

Neznalých je stále dost, zejména mezi staršími lidmi z venkova. Kývnou na nabídku metr za šest korun, přijde jim dobrá, když dříve se platilo pět korun. Kupující jim nebude zbytečně vyprávět, že teď už se metr prodává za dvojnásobek…

Ovšem právě šíbři -překupníci nyní de facto kazí vlastníkům i seriózním investorům byznys. Pokud sílí nedůvěra vůči spekulantům, drobní vlastníci se ještě více „šprajcnou" a nebudou chtít prodat. A trh se bude točit v bludném kruhu.

„Samozřejmě chápu, že někdo má i ke svým dvěma hektarům po dědovi srdeční vztah – nikdo ho k prodeji nenutí. Ale z ekonomického pohledu opravdu nemá pro nezemědělce smysl ty ‚drobky' držet. To se vyplatí myslím tak od deseti hektarů výš, ale pak se taky majitel musí o své vlastnictví starat," dodává Otakar Moťka.

Nejvíc nakupují zemědělci

Ještě před sedmi, deseti lety dominovali trhu zahraniční kupci, kteří do Česka vtrhli s velkou intenzitou především z Itálie, Nizozemska či Rakouska. Důvodů, proč právě v Česku jistou dobu probíhal (a ještě v mírnější podobě běží) výkup pozemků do zahraničí, je víc. Jednak psychologických – po desetiletích komunismu ztratila řada polistopadových vlastníků k půdě svých předků vztah. A samozřejmě ekonomických – kupci ze Západu byli jednoduše v drtivé většině movitější než domácí zájemci.

„Nyní jsou ale nejsilnější investiční skupinou čeští zemědělci. Jsou na tom finančně dobře a přesně vědí, že mají neopakovatelnou příležitost dostat se natrvalo k půdě," potvrzuje současný trend Jaroslav Urban, šéf společnosti Farmy.cz, specializované na zemědělské nemovitosti. Zemědělci jsou přitom v pomyslném „půdním sendviči" uprostřed. Na jednu stranu jim konkurují zahraniční a už i domácí velcí investoři či fondy, kteří vedou masivní kampaně a občas nabízejí slušné výkupní ceny. Na straně druhé se pak zemědělci snaží přesvědčovat drobné vlastníky, aby jim těch pár hektarů konečně prodali, beztak na nich nebudou nikdy sami hospodařit a někde uprostřed scelených družstevních lánů je jim to políčko stejně k ničemu…

Leckdy se jim opravdu daří nakupovat levně – zvlášť tehdy, domluví-li se v místě, že se navzájem nebudou přeplácet, a dohodu jim „nepokazí" jiný zájemce, ochotný zaplatit víc… I zemědělci ovšem mají svůj kus pravdy. Pro ně je půda skutečně výrobní prostředek a jejím vlastnictvím si stabilizují byznys. „Obhospodařujeme na 5600 hektarů, a z toho asi 15 procent pozemků vlastníme," říká Jiří Zelenka, šéf akciovky ZD Krásná Hora na Příbramsku, jednoho z nejvýznamnějších tuzemských zemědělských podniků. Potvrzuje přitom, jak cena půdy roste. „Před pěti lety jsme platili za hektar padesát tisíc korun. Pak sedmdesát, devadesát, a teď třeba 120 tisíc," říká s tím, že i za tuhle cenu je dnes už obtížné půdu koupit.

„Popravdě, prodává ten, kdo potřebuje peníze. Ostatní vyčkávají," říká šéf podniku, který přitom platí na české poměry i velmi slušné peníze vlastníkům za pronájem půdy. Kolem 2500–3000 korun za hektar, přičemž průměr je 1700 korun. Zvýšený zájem domácích zemědělců o půdu ovšem neznamená, že by zahraniční investoři úplně zmizeli. Jednak jsou tu jejich investiční fondy, jednak jde často o podnikatelské projekty založené na dotační politice EU.

Velkým štěstím pro vlastníky pozemků, kteří se rozhodnou prodat, je například regionální koncentrace bioplynových stanic.

„Betonové krávy" produkující dotovanou elektřinu šroubují nahoru lokální ceny půdy. Provozovatelé bioplynek totiž pole nutně potřebují, aby na nich vypěstovali kukuřici a měli jejich nádrže čím „nakrmit". I díky boomu bioplynových stanic jsou pro Němce znovu atraktivní západní Čechy, kam za prvními investicemi do půdy přišli už v 90. letech. Neblahou stránkou věci ovšem je, že kukuřice často devastuje pole, začne úřadovat vodní i větrná eroze – a následně pak pozemky ztratí i svou hodnotu. Pozemky jsou zapotřebí i pro další dotovanou činnost – pěstování rychle rostoucích topolů a dalších dřevin, rovněž pro „zelenou energii". 

Před třemi lety se do toho pustila kupříkladu brněnská firma Suhox s nizozemským společníkem. Když rychle rostoucí dřeviny, tak i rychle se rozvíjející firma, tvrdí o sobě Suhox a hlásí se k největší rozloze plantáží v Česku a na Slovensku. Působí také v Polsku a na Ukrajině. A přirozeně všude hledá pro zakládání svých plantáží půdu.

Kouzlo dotací

Právě dotace jsou tím pravým důvodem, proč nyní krouží kolem vlastníků pozemků stále víc zájemců se stále vyššími cenovými nabídkami. Nejde ovšem o ony výše popsané speciální dotace na zelené zdroje energie, ale o klasické, permanentní dotace na hektar půdy, které zemědělci všech zemí Evropské unie pobírají. Dotační příděl na jeden hektar se už velmi často pohybuje kolem deseti tisíc korun za rok. A může být i vyšší, na což například vsadili byznysmeni v projektu Spojených farem, kteří hospodaří na desítkách tisíc hektarů v pohraničí.

Agrární ekonom Tomáš Doucha, přední expert Ústavu zemědělské ekonomiky a informací, ovšem v této souvislosti zmiňuje současné „prolamování informační bariéry o dotacích směrem k vlastníkům". Jinak řečeno, veřejnost, dříve masírovaná neustálým zoufáním si rolníků, jak bídně se jim vede, už začíná prohlédat a uvědomovat si, že pravý opak je pravdou – agrárníci jsou naopak tou nejhýčkanější skupinou podnikatelů v Evropské unii. Na Západě to samozřejmě společnost už dobře ví. Až padesát procent z dotací – tzv. přímých plateb – tam proto podle Douchy musí nájemci půdy platit jejím vlastníkům. Zatímco v Česku naprostá většina dotací stále ještě končí na účtech majitelů zemědělských firem, kteří přitom mají půdu ze tří čtvrtin jen pronajatou.

„Jak se v minulých letech každoročně zvyšovaly dotace pro zdejší zemědělce, byl to impulz pro zdražování pozemků a zvyšování nájemného. V příštích letech už ale dotace neporostou," připomíná Jaroslav Urban, který se zemědělským realitám intenzivně věnuje více než deset let. Míní, že ceny se již dostaly na rozumnou úroveň. „Nečekejme, že se za deset let srovnáme s Německem. Rozdíl v příjmech je stále výrazný," zmírňuje přehnaná očekávání, která čas od času vyvolávají média nebo různé fondy, aby nalákaly investory.

Podobně hovoří také Tomáš Doucha, i když podle něj bude růst cen pozemků stále pokračovat. Oba odborníci ovšem rovněž upozorňují na to, že investice do zemědělské půdy je spíše dlouhodobá, nedá se při ní zbohatnout skokem.

Nicméně, právě pochopení faktu, že díky dlouhodobé dotační agrární politice Bruselu mohou také česká pole snášet pomyslná „zlatá vejce", definitivně odstartovalo novu etapu byznysu s půdou.

„Za socialismu byla prakticky bezcenná. Pomalu ale přece si konečně uvědomujeme její hodnotu," shrnuje Tomáš Doucha.